12月26日，北京市工商局下发通知，明确规定符合条件的住宅楼可以改变为经营性用房。而在此之前，2006年6月19日，北京市工商局曾一纸通知禁止民宅商用。对于北京市工商局解禁民宅经商的规定，业内人士认为，这一意见将住宅楼能否经商的权利交给业主，体现了《物权法》关于居民民事自治的精神。

    “我正在为如何处置新房发愁呢，没想到北京市工商局下发了意见书，我就可以像买房时盘算的那样，把房子租给公司了。”房主孙先生11月拿到的新房钥匙，这套房子是他2005年时买的期房。因为家里已经有了一套自住房，所以当初买房时他就打算好了出租，而且因为房子面积大，他把目标锁定在公司。为此，挑房子时，孙先生特意选择了适合做底商的一层。

    让孙先生没有料到的是，去年6月19日，北京市工商局一纸“住宅禁商”的通知把他的计划全盘打乱。从那时起他一直在考虑着自己的新房处置问题，也一直关注着相关方面的政策变动。

    今年，由于《物权法》已经通过并于10月1日开始实施，为了与《物权法》相适应，“民宅禁商”的规定从《北京市房屋租赁管理办法》草案中删除了。从中，孙先生看到了一线曙光。

    “但是，我没有想到会这么快，北京市工商局就出台了新的规定。”让孙先生“新房出租给公司的盘算”有了着落的是，12月26日北京市工商局下发的《关于解决无照经营场所及其他经营住所问题的意见》（以下简称意见）。该意见明确：符合条件的住宅楼可以改变为经营性用房。

    “这一意见将住宅楼能否经商的权利交给业主，体现了《物权法》关于居民民事自治的精神。”一业内人士如此解读。

符合条件民宅可以商用

    去年6月19日，北京市工商局发布通知：北京将暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。而在此之前，根据2002年北京市工商局《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》指出：“允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动……”北京市工商局是允许相关行业“住宅办公”的。

    因此，禁令一出，就在社会上引发了激烈争议：有人称赞此举有利于稳定房价，有人质疑文件的合法性，更有人担心政策一刀切将加大创业成本，使中小投资者无所适从等。此后，民宅到底应不应该禁商一直是老百姓关注的热点话题。

    根据北京市工商局新下发的《意见》，民宅商用住宅楼作为住所办理登记注册，申请人应提交下列文件、证件：一是住所使用证明；二是由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。其承诺内容应当是：知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用；三是住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

    根据去年6?19的通知，住宅申请商用的要到北京市建委等部门申请改变用途，北京市工商局登记注册处处长贺庆财对《意见》进行解读时表示，现在则省略了这个程序。住宅楼里是否有需求，由业主来决定，而不再由政府决定。

    至于何谓有利害关系的业主，贺庆财表示，主要指因经营受到影响的业主，如影响到其居住权等。征得他们同意的情况下，如果有业委会的，由业委会盖章确认，没有业委会的可由居委会盖章确认，没有这两个组织的将无法办理民宅商用。业委会（居委会）应该制定相应的程序和规则。如何向申请者收费，需要与有利害关系的业主进行协商，以补偿为原则。

    《意见》同时强调，申请人将住宅楼改变为经营性用房作为住所的，应当符合国家法律法规的规定，并规定，住宅及住宅楼底商房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、互联网上网服务、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。

    新政策从发布的当日就开始实行，而且，《意见》明确表示并不溯及以往，已在住宅楼里经营并办理营业执照的可继续经营。

    “按照新政策，申请人提交了相关证明并被许可后，如有业主投诉，工商会对申请人的证明材料进行立案调查。如申请人并未经有利害关系的业主同意，不遵守规定，将定为属于提交虚假材料的行为，工商部门将会立案调查，并根据有关规定撤销营业执照，以及进行相关处罚。”北京市工商局表示。

“尊重了业主住宅物权”

    对于北京市工商局的这一《意见》，对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕认为，工商部门的新政策体现了工商带头遵守《物权法》、尊重业主住宅物权的思路，将行政关系回归到民事关系，值得肯定。“在方便了经商者的同时也兼顾利害业主的利益，保障了业主的权利。”

    链家地产副总经理金育松则从市场的角度分析认为，新政策可能会对租房市场带来一些冲击。由于民宅的费用较低，一些经营者会选择租民宅经商，这有可能会导致民宅的租金提高。相应的，中低档写字楼的价格有可能会略为走低。

    “但这些冲击不会太大，毕竟要想征得有关业主的同意，也不是一件容易的事。”金育松补充说。

规定仍有待细化

    在去年多次征求意见的《北京市房屋租赁管理办法》草案中，曾经将“民宅禁商”列入其中。但今年《物权法》通过并决定10月1日开始实施后，为了与《物权法》相适应，《北京市房屋租赁管理办法》已经删除了关于民宅禁商的内容。

    对于民宅是否禁止商用的问题，《物权法》第77条作出了规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。”

    中国政法大学法学院王建勋副教授表示，这一条对于“有利害关系的全体业主”到底是什么范围没有明确，而且“如何算是征得了业主同意”也没有明确。

    物权法专家薛元说：“比如说我是这一层，是不是相临的业主就叫有利害关系，还是说整栋楼有利害关系，还是整个小区有利害关系，这个可能要看《物权法》实施后，要看在具体实践中怎么来解释。比如说，等最高人民法院出台司法解释来界定什么叫有利害关系的业主同意。”

    而在北京市工商局的《意见》中，这一点也没有进行明确。对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕表示，到底什么样的业主才算是有利害关系的业主，确实存在争议，有人说是一层楼的，有人说应该是一栋楼的。

    “可以参考业主大会决议的规则，可综合考虑建筑面积和业主人数两个方面。同时，经商者在经营时要注意到其他业主的利益，不能对他人造成损害，尤其在排水、通风等方面。对于多用的小区资源要给予补偿，如电梯使用费、保安费用等。”徐教授建议。

    也有专家表示，《物权法》没有一刀切，是为地方政府具体实施提供了细化的空间。但目前北京市工商局的《意见》对“有利害关系的业主”的解释还不够清晰，规定还应该再细化。