在楼顶上筑建袖珍花园，本想可以陶冶情趣，修养身心，却不料惹上了一桩恼人的官司。2007年12月5日，江苏省首例因楼顶花园引发的纠纷案，在镇江市京口区人民法院一审审结。该案的判决不在于案件的本身，而在于在全国一些城市在大力倡导楼顶花园的同时，楼顶花园所面临的诸多尴尬。

袖珍花园 建在他人楼顶

    2001年，江苏省城乡建设发展总公司（以下简称城乡公司）在镇江市闹市区地段预售一批商品房。市民周海滔与城乡公司商谈购买该地段15号8幢301室住宅房一套，并交付了定金。2002年9月，城乡公司将该房屋交付周海滔使用。与此同时，城乡公司又将该地段15号8幢6号二层商业用房交给市民秦玲秀使用。

    对于商业用房的楼顶屋面，在建设时，是按照不上人的额定荷载进行设计施工的，为安全起见，城乡公司在商业用房的四周围有铁栅栏，禁止任何人进入楼顶屋面，只是在该商业用房的楼顶屋面与其相邻的8幢住宅楼之间留下一条通道以便于日后的维修。这个通道，正好将周海滔家的阳台与秦玲秀家的楼顶连接在一起。

    2002年10月，喜欢树木花草的周海滔见门前的6号房屋屋面比较宽阔、平坦，而且有通道通向该屋面，是建设一个袖珍花园的好地方。于是，他请来了建筑工人，在该屋面铺设大理石地面，建起了花坛、鱼池，种植了花草，养殖了观赏鱼。每天清晨，他都来到小花园精心打理一番。而这一切，由于无法到楼顶屋面，秦玲秀浑然不知。

    2004年4月14日，秦玲秀与城乡公司正式签订商品房买卖合同。正是基于安全问题，对于楼顶屋面的归属，双方特别约定：商品房所在楼宇的屋面使用权归城乡公司。同年4月，城乡公司与周海滔也签订了房屋买卖合同，周海滔领取了房产权证。

    2006年4月，秦玲秀发现房屋屋顶的东北角及相邻的7号房屋横梁中段有渗、漏水现象。自入住该房屋已有3年多了，从来没有发生此种现象，而且此楼仅两层，楼上无其他住户，怎么会突然渗、漏水呢？心存疑惑的秦玲秀便找来专业人员查找原因。当他们架梯上楼时，发现了楼顶屋面上周海滔所建的微型花园，这让秦玲秀十分愕然。随后，秦玲秀将房屋渗、漏水的情况告知了城乡公司及周海滔。

    2006年5、6月份，城乡公司多次相约周海滔，共同到秦玲秀房屋中查看渗、漏水情况，但原因一直未能查明。

房屋渗漏 房主打起官司

    好好的房子，突然渗、漏水，而且情况越来越糟糕，秦玲秀认为肯定是楼上的花园引起的，对此周海滔矢口否认。在多次交涉无果的情况下， 2006年6月28日，秦玲秀一纸诉状将城乡公司和周海滔告上了法庭，要求城乡公司和周海滔排除妨碍、恢复原状并赔偿损失223元。

    2006年9月13日、2007年9月4日，法院两次公开开庭审理。庭审中，秦玲秀、城乡公司及周海滔唇枪舌剑，互不相让。

    秦玲秀认为，房屋顶有渗、漏现象，是周海滔对屋面进行破坏性改造，并用于种植花草及建造鱼池所致。城乡公司对其拥有使用权的屋面未尽管理义务，致使周海滔不合理使用，侵犯了她的合法权利。

    而被告之一城乡公司则认为，虽然双方约定屋面的使用权归公司，但事实上，公司无法对该屋面行使使用权，更没有法定的管理义务。因此，秦玲秀的损失应由实际侵权人承担。 

    另一被告周海滔则称，在买房时，城乡公司就口头承诺他可以使用6号房屋屋面。事实上，城乡公司为兑现承诺，在建设301室房屋时就预留了到6号房屋屋面的通道。后来城乡公司明知他改造并使用6号房屋屋面，却未阻止。因此，他应对6号房屋屋面享有使用权。

    至于6号房屋屋顶渗、漏的原因，周海滔认为可能是房子存在质量问题。

原因不明 建花园者担责

    提起诉讼后，2006年7月5日，秦玲秀向法院提出申请，要求对6号房屋屋面渗、漏水造成的损失进行鉴定。同年8月22日，鉴定中心作出的鉴定结论称：经现场勘察该户因漏水造成墙面、石膏板等处有不同程度的霉斑。鉴定标的的鉴定值为人民币223元。

    2006年12月31日，周海滔也向法院提出申请，要求对6号房屋屋面渗、漏水原因进行鉴定。但鉴定机构书面回复法院称：鉴定单位无此方面专业人员，故撤消了委托。

    法院审理后认为：周海滔未经许可，擅自对秦玲秀屋面进行改造，并导致秦玲秀屋顶发生渗、漏水的后果。同时，周海滔的改造行为额外增加了6号房屋的载荷，致6号房屋存在安全隐患。故周海滔应当承担停止侵害，排除妨碍，并赔偿损失的民事责任。城乡公司作为6号房屋屋面的管理者，其疏予管理，默示周海滔对屋面进行不当改造，故城乡公司应承担连带责任。

    2007年10月25日，京口法院作出一审判决，判决被告周海滔自行拆除其在6号房屋屋面上铺设的大理石、建造的花坛、鱼池及种植的花草；并在拆除上述大理石、花坛、鱼池及花草后对6号房屋屋面重新做防水层；且赔偿原告秦玲秀损失223元；被告城乡公司对被告周海滔的上述三项义务承担连带责任。

    一审判决后，周海滔不服，向镇江市中级人民法院提出上诉。目前，该案仍在进一步的审理之中。

楼顶花园遭遇法律缺位

    在城市，随着各类建筑物的增加，城市可绿化土地在减少，向城市空间要绿色、建设楼顶花园已被越来越多的城市作为改善城市环境的有效办法加以鼓励和推广。如深圳市政府早在1999年11月就专门出台了文件，明文规定：“高层建筑屋顶，都要种植植物，进行绿化和营造屋顶花园。”而河南郑州、四川成都、山西太原等城市也开始试验和推广楼顶花园。

    不可否认，楼顶绿化在净化空气、降低噪声等方面所具有的积极意义。但是，有关专家指出，虽然楼顶绿化好处多多，是城市增加绿色的最大待开发空间，但是楼顶花园目前遭遇多重法律尴尬。

    一是楼顶花园的归属问题。我国现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，但从本质上来讲，属于楼房一部分的楼顶花园应该属于共用部位，属于整栋楼全体所有权人或使用人共同所有和使用，而不应属于某个或某部分业主所有。可是，当前房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，从而构成了对其他购房者楼顶使用权的侵害，由此引发的纠纷也层出不穷。

    二是楼顶花园引发的相邻问题。楼顶建花园虽然技术上没有很大难度，但细节问题仍然需注意，如防漏水，防止植物根系穿透楼顶等问题。由于当前的楼顶花园大都为顶楼住户私自建设，一般只有简单的漏防水设施，从而易引发相邻纠纷。

    三是楼顶花园引发的安全问题。由于多数建筑楼顶屋面归顶层业主使用，通往楼顶的通道加装了防盗门；也有的建筑顶部属复式结构，通往楼顶的通道设在顶层室内供一家使用。如此通道不畅或堵塞，一旦发生诸如爆炸、火灾等突发灾害，业主们将由此失去顶部的避难逃生道路。（文中人名系化名）