自9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求“提高第二套房贷款首付比例”后，对第二套房的界定到底是“以个人为单位”还是“以家庭为单位”一直是争论的热点。12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《补充通知》，明确各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。业内人士认为，补充通知在利于提升住房需求的同时，实施程序还需完善。

  
    自从9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布后，各大银行在紧缩贷款的同时，也纷纷制定出相配套的房贷市场政策：有的银行以个人为单位，限制多套住房；有的银行以家庭为单位扩大管理限制范围。

    “以个人为单位”还是“以家庭为单位”？这个关系民生的话题一度引起热议。

    “现在房价涨得这么快，本想给孩子早预备一套房子，却碰上了这个规定。到底怎么才算第二套住房呢？”原本计划在“十一”期间看房的吴兴斌先生不得不放弃了购房打算。

    在各银行相差迥异的房贷政策下，没有人能正确回答吴兴斌的问题。

    12月11日下午，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），肃清了各银行间对新政理解上的分歧，全面迎合国家对房贷市场的紧缩政策。

    但对于有住房需求的普通百姓来说，这个《补充通知》是否限制了他们的正当意愿？链家地产市场研发中心认为，《补充通知》对于以自住为主的二手房市场而言，将有利于促进市场理性的发展。

明确以家庭为单位

    自央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“提高第二套房首付比例”政策后，除四大国有银行外，各商业银行也先后公布了房贷细则，但总体而言，多以个人名义界定第二套房。

    对此，业内专家的看法是，如果以个人为单位界定第二套房，没有达到限制部分贷款的目的。

    在争议了两个多月后，12月11日，中国人民银行、中国银监会联合下发《补充通知》，明确各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。

    “通知我们已经开始执行，如果现在要申请房贷，必须提交个人及家庭成员的身份证明，包括妻子或丈夫、子女等等。”中国农业银行亚运村支行房贷部一陈姓负责人告诉《民主与法制时报》记者，原本农行是四大国有银行中唯一施行以个人为单位的第二套房界定政策，但此次《补充通知》颁布后，他们开始调整为以家庭为单位。

    根据《补充通知》内容，各银行应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

    随后，《民主与法制时报》记者分别咨询了中国工商银行、北京银行、交通银行等几个银行的房贷部，各行都表示已经按照《补充通知》的要求，调整下一步的房贷政策。

    “链家地产”副总经理金育松认为，此次央行及银监会下发《补充通知》，对第二套房界定作出统一标准，避免了不同银行不同政策的情况，虽然加强了房贷市场的限制，但对于升级置业住房的人来说，却未尝不是一件好事。

利于提升住房需求

    《补充通知》除了明确第二套房界定标准外，更提出已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

    “从这个角度来说，此次的《补充通知》与国家把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的是相吻合的，也更加有利于推动二手房市场的活跃，使得政策的实施更加科学、合理。”金育松副总经理分析认为。

    根据北京市统计局公布的数据，2006年北京市人均使用面积为20.06平方米。这就意味着一个3口之家，其家庭住房使用面积如果小于60.18平米，其在再次贷款购房时，依然可以享受到首套自住房贷的优惠政策。

    “从根本上说，国家这一系列的政策，都是针对过度狂热的房贷市场来发布的，但国家对于保障居民住房则根本没有放松。从这次的《补充通知》就可以看出来，新政策对于那些有住房需求的人来说，不是限制，而是保障。”北京师范大学房地产研究中心王宏新副教授说。

实施程序尚待完善

    虽然业内人士对于此次《补充通知》的内容一致认可，但却对这些政策的具体落实并不乐观。

    “认定非常困难，操作起来也有难度。”王宏新副教授认为，除了有一个完善、统一的信息查询系统外，还必须与各相关部门相互配合，否则对借款买房的普通居民来说，反而是一种负担。

    之前，央行相关人士曾表示，目前已经着手对企业和个人信用信息基础数据库系统中相应的模块进行调整和完善，以支持商业银行审查借款人资信，而建设部也将于近期出台相应的指导意见，配合这一政策的实施。

    但根据《民主与法制时报》记者了解到的情况，银行方面对于《补充通知》中住房面积标准的执行也不容乐观。

    “我们也在讨论，不知道怎么办？如果按照住房面积来申请贷款，那需要借款人到建委开一份住房面积的证明。但这可不是那么容易开的。”农行一内部人士向《民主与法制时报》记者透露。

    随后，《民主与法制时报》记者就此事向北京市建委进行咨询，其工作人员说，目前尚未接到有关这方面的通知，不能为居民个人开具住房面积证明，建议银行方面与建委协商有关住房面积证明的事宜。

    另一个问题也影响着限制房贷政策的执行。

    “如果夫妻二人婚前以个人名义购买了首套住房，那么结婚后再以另一方名义买房，是否属于第二套住房？”王宏新认为这是新政策在执行前需要解决的问题。